به گزارش پایگاه خبری داماهی، بندرعباس سالهاست بهواسطه موقعیت بندری، تجاری و صنعتی خود یکی از مهمترین کانونهای جذب جمعیت، سرمایه و نیروی کار در جنوب کشور به شمار میرود؛ اما همین مزیت راهبردی، در نبود سیاستگذاری متوازن برای توسعه مسکن، حالا به یکی از کانونهای فشار معیشتی بر مستأجران تبدیل شده است. رشد مداوم اجارهبها، فاصله گرفتن قیمتها از سطح درآمد خانوارها، کوچ ناخواسته بخشی از مردم به حاشیه یا مناطق کمبرخوردارتر، و شکلگیری انتظارات تورمی در بستر آگهیهای آنلاین، تنها بخشی از واقعیتی است که بازار مسکن بندرعباس امروز با آن روبهروست.
در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است: آیا ریشه بحران صرفاً در کمبود مسکن است؟ آیا بخشی از التهاب بازار، محصول قیمتسازی و نبود نظام کارشناسی در تعیین اجارهبهاست؟ نقش مشاوران املاک، دولت، پلتفرمهای آنلاین و مالکان در این میان چیست؟ و مهمتر از همه، آیا روزنهای برای بازگشت ثبات به بازار وجود دارد؟
برای یافتن پاسخ این پرسشها، پایگاه خبری داماهی با امید رنجبر، رئیس اتحادیه مشاوران املاک بندرعباس، گفتوگویی تفصیلی انجام داده است. آنچه میخوانید، روایت یک فعال صنفی از بازاری است که به تعبیر او، از تعادل خارج شده اما با نسخههای سطحی و حذف واسطههای تخصصی نیز درمان نخواهد شد.
افزایش اجارهبها محسوس است؛ حتی مشاوران املاک هم زیر فشارند
داماهی: جناب رنجبر، به عنوان رئیس اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت فعلی بازار اجارهبها در بندرعباس را در مقایسه با سال گذشته چگونه ارزیابی میکنید؟ آیا جهشهای قیمتی که شاهد هستیم با شاخصهای واقعی اقتصادی استان هرمزگان همخوانی دارد؟
امید رنجبر: ارزیابی ما صرفاً بر مبنای آمارهای ثبتی نیست، بلکه بر اساس گزارشهای مستمر اعضای صنف و واقعیتهای میدانی بازار انجام میشود. این گزارشها نشان میدهد روند افزایش اجارهبها نسبت به سال گذشته کاملاً محسوس بوده و حتی اعضای صنف مشاوران املاک نیز از این وضعیت رضایت ندارند.
بخش قابل توجهی از همکاران ما خودشان هم در واحد مسکونی و هم در محل کسب، مستأجر هستند و فشار ناشی از رشد اجارهبها را مانند سایر شهروندان به طور مستقیم احساس میکنند. بنابراین دغدغه صنف فقط حرفهای نیست، بلکه کاملاً معیشتی هم هست.
از منظر اقتصادی هم وقتی رشد اجارهبها از رشد درآمد خانوارها پیشی میگیرد، تعادل بازار بر هم میخورد و فشار مضاعفی بر مستأجران وارد میشود. بر همین اساس، معتقدیم راهکار اصلی در افزایش عرضه مسکن، مهار تورم و ایجاد توازن میان توان پرداخت مردم و بازده منطقی سرمایهگذاری در بخش مسکن نهفته است.
بندرعباس، شهری با تقاضای فشرده و عرضه عقبمانده
داماهی: بسیاری از شهروندان معتقدند افزایش نرخ اجارهبها در بندرعباس از نرم کشوری بالاتر رفته است. تحلیل شما از این فاصله چیست و سهم کدام مناطق شهر در این تورم پیشروتر بوده است؟
امید رنجبر: ابتدا باید تأکید کنم درباره بالاتر یا پایینتر بودن اجارهبهای بندرعباس نسبت به میانگین کشور، ملاک ما باید آمارهای رسمی باشد و قضاوت قطعی بدون استناد به دادههای منتشرشده، دقیق نیست. اما آنچه به صورت میدانی مشاهده میکنیم، این است که بندرعباس به دلیل ویژگیهای خاص خود با فشار بیشتری در بخش تقاضای مسکن روبهرو است.
از یک سو، هزینه بالای ساختوساز به دلیل فاصله از مراکز تأمین مصالح، شرایط اقلیمی و افزایش هزینههای اجرا، باعث شده رشد عرضه مسکن متناسب با نیاز بازار نباشد. از سوی دیگر، بندرعباس به عنوان قطب تجاری، بندری و صنعتی کشور همواره مقصد مهاجرت نیروی کار و فعالان اقتصادی بوده و همین موضوع تقاضا برای واحدهای استیجاری را افزایش داده است. بنابراین آنچه امروز شاهد آن هستیم، بیش از آنکه ناشی از یک عامل منفرد باشد، نتیجه عدم توازن میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن است.
وقتی مرجع کارشناسی ضعیف است، قیمتهای غیرهمگون تکثیر میشوند
داماهی: چه عواملی را مهمترین محرک این رشد نامتعارف میدانید؟ آیا با کمبود واقعی عرضه مسکن روبهرو هستیم یا با سفتهبازی و قیمتگذاریهای کاذب از سوی برخی مالکان و واسطهها؟
امید رنجبر: به اعتقاد ما، افزایش اجارهبها حاصل مجموعهای از عوامل اقتصادی است و نمیتوان آن را به یک عامل محدود کرد. هزینههای بالای زندگی، قیمت بالای مسکن در بندرعباس و همچنین افزایش هزینه تجهیزات و ملزومات مرتبط با ملک، به طور طبیعی بر انتظارات مالکان در تعیین اجارهبها اثر میگذارد.
در عین حال، در برخی موارد هم شاهد اعلام نرخهایی هستیم که بر پایه ارزیابی کارشناسی و واقعیتهای بازار نیست. یکی از خلأهای جدی موجود، نبود یک مرجع تخصصی و نظام کارشناسی مشخص برای ارزشگذاری اجاره املاک است؛ موضوعی که گاه به شکلگیری قیمتهای متفاوت، ناهمگون و بعضاً غیرواقعی در بازار منجر میشود. اگر سازوکاری کارشناسی، شفاف و قابل اتکا ایجاد شود، میتوان انتظار داشت قیمتها منطقیتر شوند و آرامش بیشتری به بازار اجاره بازگردد.
داماهی: نقش پلتفرمهای آنلاین در این نابسامانی چقدر است؟ آیا اتحادیه سازوکاری برای نظارت بر قیمتهای درجشده در این پلتفرمها دارد تا از قیمتسازیهای غیرواقعی جلوگیری شود؟
امید رنجبر: پلتفرمهای آنلاین امروز به یکی از عوامل اثرگذار در شکلگیری انتظارات بازار تبدیل شدهاند. متأسفانه در برخی موارد، یک مالک بدون پشتوانه کارشناسی، قیمت فروش یا اجارهای را در این فضاها درج میکند و همان عدد به تدریج در ذهن سایر مالکان و متقاضیان به عنوان یک مرجع قیمتی جا میافتد؛ در حالی که ممکن است هیچ تناسبی با ارزش واقعی ملک و شرایط روز بازار نداشته باشد. این روند به طور طبیعی به قیمتسازی و تشدید انتظارات تورمی دامن میزند.
اعتقاد من این است که درج قیمت فروش یا اجاره در پلتفرمهای آنلاین نباید صرفاً بر مبنای نظر شخصی مالک انجام شود. همانطور که در بسیاری از حوزهها نظر کارشناسی ملاک عمل است، در بازار مسکن هم بهتر است درج قیمت منوط به ارائه برگه کارشناسی معتبر یا تأیید یک مرجع تخصصی باشد تا از انتشار قیمتهای غیرکارشناسی جلوگیری شود.
من بارها این پیشنهاد را مطرح کردهام که زمان آن رسیده دستگاههای متولی، به ظرفیت و نقش تخصصی اتحادیههای مشاوران املاک اعتماد بیشتری داشته باشند و کارشناسی واقعی قیمتگذاری مسکن را به خبرگان این حوزه بسپارند. حضور کارشناسان خبره در فرآیند ارزشگذاری، هم شفافیت را افزایش میدهد و هم از شکلگیری قیمتهای غیرواقعی جلوگیری میکند.
کوچ اجباری مستأجران، فقط جابهجایی جغرافیایی نیست؛ جابهجایی اجتماعی است
داماهی: گزارشهایی از مهاجرت اجباری مردم از مرکز شهر به حاشیه یا شهرهای اقماری به دلیل فشار اجارهها به گوش میرسد. این تغییر بافت جمعیتی چه پیامدهای اجتماعی و امنیتی برای بندرعباس در میانمدت خواهد داشت؟
امید رنجبر: مهاجرت پدیدهای است که در همه کشورها پیامدهای اقتصادی و اجتماعی خاص خود را دارد و اگر همزمان با آن، زیرساختها و امکانات شهری متناسب توسعه پیدا نکند، تعادل بازارها، بهویژه بازار مسکن، تحت تأثیر قرار میگیرد. توزیع متوازن امکاناتی مانند حملونقل، آموزش، خدمات شهری، فضاهای تفریحی و مهمتر از همه مسکن، نقش تعیینکنندهای در حفظ این تعادل دارد.
بندرعباس به عنوان یک شهر بندری، تجاری و صنعتی، همواره مقصد گروههای مختلف شاغل و مهاجر بوده است. بخشی از این تقاضا مربوط به نیروهای متخصص و کارکنان شرکتها و صنایع است که در برخی موارد، هزینه اسکان آنان توسط کارفرما تأمین میشود. طبیعی است که حضور تقاضاهایی با توان پرداخت متفاوت، بر سطح انتظارات بازار اجاره اثر بگذارد و در برخی محلات، نرخهای بالاتر را به عنوان مبنای ذهنی قیمتگذاری تثبیت کند.
نتیجه این وضعیت آن است که خانوارهای بومی با درآمدهای متعارف، برای تأمین مسکن در همان محلهای که سالها در آن سکونت داشتهاند، با دشواری بیشتری روبهرو میشوند. از اینرو، راهحل را نباید در محدود کردن جابهجایی جمعیت جستوجو کرد، بلکه باید با افزایش عرضه مسکن، توسعه متوازن شهری و تقویت نظام کارشناسی قیمتگذاری، شرایطی فراهم شود که همه اقشار جامعه بتوانند متناسب با توان اقتصادی خود به مسکن مناسب دسترسی داشته باشند.
رنجبر: گرانی به نفع مشاور املاک نیست؛ رکود تورمی، اولین ضربه را به صنف ما میزند
داماهی: این روزها در بندرعباس، وقتی صحبت از گرانیِ سرسامآورِ مسکن و اجارهبها میشود، اولین گروهی که در تیررسِ انتقاداتِ مردم قرار میگیرند، مشاورانِ املاک هستند؛ بسیاری از شهروندان معتقدند این صنف با قیمتسازیهای کاذب و دلالی، عملاً نبضِ گرانی را در دست دارد. به عنوان رئیس اتحادیه، پاسخ شما به این نگاهِ عمومی چیست؟ آیا صنفِ مشاوران املاک در این شرایطِ تورمی ذینفع هستند و از این گرانی سود میبرند، یا معتقدید این اتهام، نادیده گرفتنِ واقعیتهای اقتصادی و فشارهایی است که خودِ فعالانِ این صنف نیز با آن دستوپنج نرم میکنند؟
امید رنجبر: ابتدا باید تأکید کنم که نسبت دادن افزایش قیمت مسکن و اجارهبها به مشاوران املاک، یک نگاه سادهسازیشده به یک مسئله پیچیده اقتصادی است. بازار مسکن تابع عوامل متعددی مانند تورم عمومی، هزینه ساخت، قیمت زمین، میزان عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی جامعه و انتظارات تورمی است و نمیتوان افزایش قیمتها را به یک صنف نسبت داد.
این تصور که مشاوران املاک از افزایش قیمتها منتفع میشوند نیز با واقعیتهای بازار همخوانی ندارد. درآمد مشاور املاک وابسته به تعداد معاملات موفق است، نه صرفاً افزایش قیمتها. زمانی که قیمتها از توان اقتصادی مردم فاصله میگیرد، قدرت خرید کاهش یافته، معاملات کم میشود و بازار وارد رکود تورمی میگردد؛ وضعیتی که اتفاقاً بیشترین آسیب را به فعالان صنف مشاوران املاک وارد میکند.
نکته مهم دیگر این است که مشاوران املاک خود جزئی از همین جامعه هستند. بسیاری از همکاران ما هم مانند سایر شهروندان، مستأجر منزل و حتی مستأجر محل کسب خود هستند و افزایش هزینههای زندگی و فعالیت اقتصادی را مستقیماً تجربه میکنند. به همین دلیل، اعتراض گسترده اعضای اتحادیه نسبت به افزایشهای نامتعارف اجارهبها، نشان میدهد که این صنف نیز از شرایط موجود رضایت ندارد.
از طرف دیگر، باید به یک واقعیت مهم توجه کرد؛ بخش قابل توجهی از قراردادهایی که خارج از دفاتر مشاوران املاک و بهصورت مستقیم توسط موجر و مستأجر یا در مراکز غیرتخصصی تنظیم میشود، اساساً تحت تأثیر قیمتگذاری مشاوران املاک نیست. بنابراین اینکه تمام افزایش قیمتها را به این صنف نسبت دهیم، یک برداشت نادرست است که گاهی آگاهانه یا ناآگاهانه برای پاک کردن صورت مسئله و نادیده گرفتن عوامل اصلی اقتصادی مطرح میشود.
مشاور املاک قیمتگذار نیست؛ مشاور، تحلیلگر بازار، واسطه تخصصی و تنظیمکننده یک توافق حقوقی میان طرفین معامله است. اتفاقاً حضور یک مشاور متخصص میتواند با شناخت منطقه، شرایط ملک و قوانین، از شکلگیری قیمتهای غیرواقعی و قراردادهای پرریسک جلوگیری کند.
به همین دلیل نیز مشاوران املاک بندرعباس نخستین صنفی در کشور بودند که پویش «نه به گرانی نامتعارف اجارهبها» را راهاندازی کردند تا نشان دهند دغدغه این صنف، آرامش بازار و حفظ حقوق مردم است، نه افزایش غیرمنطقی قیمتها.
البته اتحادیه در برابر هرگونه تخلف احتمالی، از جمله دریافت حقالزحمه خارج از تعرفه، رفتار غیرحرفهای یا اقداماتی که موجب خدشه به اعتماد عمومی شود، بدون اغماض و در چارچوب قانون برخورد خواهد کرد؛ اما معتقدیم برای حل مسئله مسکن باید به سراغ ریشههای واقعی آن یعنی تورم، کمبود عرضه، افزایش هزینههای ساخت و عدم تعادل عرضه و تقاضا رفت، نه اینکه یک صنف را بهعنوان عامل اصلی معرفی کنیم.
داماهی: آیا سیستم نظارتی اتحادیه بر روند تنظیم قراردادها و رعایت نرخنامههای مصوب، به اندازه کافی بازدارنده است؟ در ماههای اخیر چه میزان برخورد با متخلفان صورت گرفته است؟
امید رنجبر: نظارت بر عملکرد واحدهای صنفی، یکی از مهمترین رسالتهای اتحادیه مشاوران املاک بندرعباس است و این وظیفه به صورت مستمر توسط بازرسان اتحادیه انجام میشود. لازم میدانم از بازرسان پرتلاش اتحادیه قدردانی کنم؛ افرادی که بدون دریافت هیچگونه حقوق و مزایا و با استفاده از وسایل نقلیه شخصی خود، صرفاً با هدف خدمت به مردم و صیانت از حقوق شهروندان، به صورت میدانی از واحدهای صنفی بازرسی میکنند.
هرگونه گزارش درباره دریافت حقالزحمه خارج از تعرفه یا سایر تخلفات صنفی، با دقت بررسی میشود و در صورت احراز، مطابق قانون با متخلفان برخورد خواهد شد و در این زمینه هیچگونه اغماضی وجود ندارد.
با این حال، معتقدیم امروز نظارت بر دفاتر املاک به تنهایی برای تنظیم بازار کافی نیست. بخش مهمی از انتظارات قیمتی در پلتفرمهای درج آگهی شکل میگیرد؛ بنابراین اگر نظارت مؤثر و کارشناسی بر قیمتهای منتشرشده در این بسترها اعمال شود، میتواند نقش مهمی در جلوگیری از قیمتسازیهای غیرواقعی و کاهش التهاب بازار داشته باشد. اتحادیه نیز همچون گذشته، با تمام ظرفیت به رسالت قانونی خود در نظارت بر عملکرد اعضا، حمایت از حقوق مردم و همکاری با دستگاههای اجرایی برای ایجاد شفافیت و آرامش در بازار ادامه خواهد داد.
نسخه رنجبر برای بازار مسکن: دولت از کنترل دستوری عبور کند و عرضه را بالا ببرد
داماهی: دولت و نهادهای استانی مانند فرمانداری و راه و شهرسازی برای کنترل این وضعیت چه تکالیفی بر عهده دارند که تاکنون مغفول مانده است؟ پیشنهاد مشخص شما برای تنظیمگری بازار مسکن در بندرعباس چیست؟
امید رنجبر: همانطور که بارها در رسانهها گفتهام، دولت نباید صرفاً نقش کنترلگر بازار را ایفا کند، بلکه باید به سمت سیاستگذاری مؤثر در افزایش عرضه مسکن حرکت کند. تجربه اقتصادی نشان میدهد قیمت هر کالایی، از جمله مسکن، تابع متغیرهایی مانند تورم، عرضه و تقاضاست و تا زمانی که عرضه متناسب با نیاز جامعه افزایش پیدا نکند، کنترل دستوری قیمتها اثر پایداری نخواهد داشت.
به اعتقاد من، امروز یکی از بهترین ظرفیتهای بندرعباس، اراضی وسیع حاشیه محورهای جدید شهری است و دولت میتواند این اراضی را پس از آمادهسازی زیرساختهایی مانند آب، برق، گاز و راه دسترسی، در قالب قطعات مناسب و با شرایط حمایتی به خانوارهای فاقد مسکن واگذار کند. همچنین با اعطای تسهیلات مؤثر، تخفیف یا معافیت در هزینههای صدور پروانه ساختمانی و تعیین مهلت مشخص برای ساخت، زمینه خانهدار شدن اقشار بیشتری را فراهم کند.
البته برای جلوگیری از سوداگری، این واگذاریها باید همراه با محدودیتهایی مانند ممنوعیت فروش در چند سال نخست و استفاده صرفاً برای سکونت یا اجاره با نرخ کارشناسی و متعارف باشد. این سیاست علاوه بر افزایش عرضه مسکن و کنترل تدریجی بازار، میتواند به توسعه متوازن شهر، کاهش گسترش اراضی بلااستفاده و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان نیز کمک کند.
مشوق مالیاتی و مسکن استیجاری؛ راهکار واقعی یا شعار تکراری؟
داماهی: آیا طرحهایی مانند مشوقهای مالیاتی برای مالکان منصف یا ایجاد خانههای استیجاری دولتی در سطح استان، راهکارهای قابل اجرا هستند یا فقط در حد شعار باقی ماندهاند؟
امید رنجبر: اگر این طرحها بهدرستی طراحی و اجرا شوند، قطعاً میتوانند مؤثر باشند؛ در بسیاری از کشورها، سیاستهای تشویقی برای مالکان خوشحساب و سرمایهگذاری در مسکن استیجاری، به افزایش عرضه کمک کرده است.
در کنار آن، توسعه مسکن استیجاری با مشارکت دولت و بخش خصوصی نیز میتواند بخشی از نیاز بازار را پاسخ دهد؛ مشروط بر آنکه این برنامهها با تأمین مالی پایدار، سازوکار روشن و اجرای منظم همراه باشند؛ مسئله اصلی این است که سیاستها از مرحله اعلام و شعار عبور کنند و به برنامه عملیاتی قابل سنجش برسند.
هشدار به مستأجران: فریب آگهیهای مجازی و پرداخت بیعانههای عجولانه را نخورید
داماهی: در پایان، چه توصیهای برای مستأجرانی دارید که با پایان مهلت قراردادشان، عملاً توان تأمین مبالغ جدید را ندارند؟ آیا امیدی به ثبات یا کاهش قیمت در فصول پیشرو وجود دارد؟
امید رنجبر: توصیه من به مستأجران این است که مذاکرات تمدید یا انعقاد قرارداد را به روزهای پایانی موکول نکنند و پیش از هر اقدامی، قیمتهای اعلامی در فضای مجازی را معیار قطعی بازار تلقی نکنند؛ چرا که برخی آگهیها فاقد مبنای کارشناسی هستند و صرفاً انتظارات غیرواقعی ایجاد میکنند.
همچنین بارها شاهد بودهایم که افراد سودجو با معرفی خود به عنوان مالک یا حتی مشاور املاک، آگهیهای غیرواقعی منتشر کرده و پس از دریافت بیعانه، از دسترس خارج شدهاند.
از شهروندان درخواست میکنیم از پرداخت هرگونه بیعانه یا وجه، پیش از احراز هویت طرف مقابل و بررسی اصالت ملک، بهویژه در فضای مجازی، جداً خودداری کنند.
توصیه مؤکد ما این است که قراردادهای اجاره از طریق دفاتر مشاور املاک دارای پروانه کسب معتبر تنظیم شود. موضوع فقط پرداخت حقالزحمه نیست؛ امنیت حقوقی معامله اهمیت بسیار بیشتری دارد؛ مشاوران املاک دارای مجوز، آموزشهای تخصصی و حقوقی لازم را دیدهاند، مسئولیت قانونی دارند و در صورت بروز اختلاف یا تخلف، امکان رسیدگی و پیگیری از طریق اتحادیه و مراجع قانونی وجود دارد؛ امکانی که در قراردادهای تنظیمشده در مراکز فاقد صلاحیت تخصصی یا به صورت شخصی، معمولاً وجود ندارد.
تجربه هم نشان داده حضور یک واسطه متخصص و بیطرف میان موجر و مستأجر، علاوه بر تنظیم دقیقتر قراردادها، از بسیاری از اختلافات و سوءتفاهمهای بعدی جلوگیری میکند.
درباره آینده بازار نیز باید واقعبین بود؛ تا زمانی که متغیرهای اصلی اقتصاد مانند تورم و عدم تعادل عرضه و تقاضا اصلاح نشود، انتظار کاهش محسوس قیمتها چندان منطقی نیست؛ اما امیدواریم با اجرای سیاستهای مؤثر برای افزایش عرضه مسکن و ایجاد شفافیت در بازار، روند افزایش قیمتها به تدریج تعدیل شود و ثبات بیشتری بر بازار حاکم شود.
برآیند این گفتگو یک پیام روشن دارد؛ بحران اجاره در بندرعباس، نه حاصل یک متهم واحد، بلکه محصول همزمان تورم، عقبماندگی عرضه مسکن، فشار تقاضا، ضعف نظام کارشناسی و میدانداری قیمتهای بیپشتوانه در فضای مجازی است و در این میان، مستأجران بیش از همه هزینه میپردازند؛ خانوادههایی که هر سال بیش از پیش از مرکز شهر رانده میشوند و فاصلهشان با امنیت سکونتی بیشتر میشود.
اگر سیاستگذاری در بازار مسکن همچنان میان نسخههای دستوری و واکنشهای مقطعی سرگردان بماند، اجاره در بندرعباس از یک بحران معیشتی به یک مسئله عمیقتر اجتماعی تبدیل خواهد شد؛ اما اگر افزایش عرضه، تنظیمگری هوشمند، اعتباربخشی به کارشناسی تخصصی و مهار قیمتسازی در بسترهای آنلاین به صورت همزمان در دستور کار قرار گیرد، هنوز میتوان به بازگشت نسبی ثبات به این بازار امیدوار بود.
